Индивидуальное жилищное строительство

Индивидуальное жилищное строительство: анализ понятия и судебная практика

Индивидуальное жилищное строительство: анализ понятия и судебная практика

Автор: Анна Пикалова

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) – прежде всего, это вид разрешенного использования земельного участка, который определяет статус земли с юридической и правовой точки зрения.

Также индивидуальное жилищное строительство – это форма обеспечения граждан жильем путем строительства домов при непосредственном участии граждан или за их счет. Как правило, земельные участки для этих целей предоставляются в городах и поселках. Во многих случаях размер участка, предоставленного для целей ИЖС, позволяет не только поместить дом, но и использовать землю для производства сельскохозяйственной продукции.

Пункт 3 статьи 48 Градостроительного Кодекса РФ (Архитектурно-строительное проектирование) определяет объект индивидуального жилищного строительства, а именно: осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи).

Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.

В данной статье хотелось бы остановиться как на плюсах данного вида разрешенного использования, так и отразить проблемы, которые возникают у граждан при применении данного разрешенного вида использования земельного участка. Особенно это актуально на сегодняшний день, когда активно принимаются генеральные планы развития территорий и категория земель населенных пунктов позволяет выбрать собственнику такой вид разрешенного вида использования, как индивидуальное жилищное строительство.

Как уже было сказано выше, данный вид разрешенного использования оптимально сочетается с землями населенных пунктов.

Среди основных преимуществ ИЖС:

  • такие земли можно подвести под участие в самых различных государственных программах поддержки малоэтажного строительства;
  • у владельца такой земли нет зависимости от других членов товарищества;
  • соответственно, собственники, в чьих владениях находятся такие земельные участки, не нагружаются сборами на охрану, дороги и т. п. тратами;
  • хозяин участка всегда имеет право на постоянную прописку на его территории;
  • вполне можно пользоваться услугами местных государственных учреждений (например, школой или же поликлиникой);
  • данная категория участка уже предназначена для строительства на нем жилья.

Таким образом, ИЖС оптимально для ведения самостоятельного, не зависящего от соседей, ведения хозяйства.

Теперь же рассмотрим те проблемные ситуации, с которыми сталкиваются граждане при индивидуальном жилищном строительстве, для чего проанализируем судебную практику по этому вопросу.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечено Федеральное государственное учреждение «Дальневосточная дирекция Министерства регионального развития Российской Федерации» (ныне – Федеральное казенное учреждение «Дальневосточная дирекция Министерства регионального развития Российской Федерации»; далее – ФКУ «Дальневосточная дирекция»).

Суд установил: решением Арбитражного суда Приморского края от 08.08.2011 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2011, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 09.04.2012, решение суда от 08.08.2011 отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

Изучив оспариваемые судебные акты и доводы, изложенные в поданном заявлении, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пришла к заключению о том, что дело не подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 304 (Основания для пересмотра в порядке надзора судебных актов, вступивших в законную силу, и присуждения компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

При рассмотрении дела апелляционным судом установлено, что по обращению ФКУ «Дальневосточная дирекция» на основании распоряжения начальника Управления градостроительства и архитектуры Администрации г. Владивостока от 08.11.2010 № 3245 «О проведении проверки земельного законодательства» была проведена соответствующая проверка и составлен акт проверки от 16.11.2010 № 611, согласно которому на земельном участке с северной стороны жилого дома № 20 в п. Канал острова Русский в г. Владивостоке располагается объект, имеющий признаки капитального строения, используемый предпринимателем под магазин.

Истцы, в связи с отсутствием у них сведений о предоставлении земельного участка под строительство упомянутого магазина и отсутствием разрешительной документации на строительство такого объекта, заявили в суд указанные исковые требования на основании статьи 222 (Самовольная постройка) Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В процессе рассмотрения возникшего спора апелляционный суд также установил, что земельный участок, на котором находится спорный объект, был предоставлен Большакову Ю. М. для индивидуального жилищного строительства на основании решения Исполнительного комитета Русского поселкового Совета народных депутатов от 05.11.1982 № 522, и на этот земельный участок был оформлен кадастровый паспорт.

Право собственности Большакова Ю. М. на жилой дом по указанному адресу было зарегистрировано 07.06.2011 в установленном законом порядке при наличии разрешения на строительство жилого дома, акта приемки его в эксплуатацию, кадастрового паспорта и технического паспорта на жилой дом. При этом в техническом паспорте на жилой дом были перечислены относящиеся к нему вспомогательные строения и сооружения, в числе которых указывалось спорное строение.

Согласно пункту 3 части 17 статьи 51 (Разрешение на строительство) Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Вступившим в законную силу решением Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 16.09.2011 был признан незаконным отказ в государственной регистрации права собственности Большакова Ю. М. на объект недвижимости – хозяйственную постройку, расположенную по адресу: г. Владивосток, о. Русский, п. Канал, 20.

На основании этого решения суда за Большаковым Ю. М. на спорный объект 31.10.2011 было зарегистрировано право собственности, что подтверждается регистрационной записью № 25-25-01/113/2011-096, произведенной в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и выданным Большакову Ю. М. свидетельством 25-АБ № 671942 о регистрации права.

Апелляционным судом также установлено, что спорная постройка, являющаяся вспомогательным строением, расположена в пределах того земельного участка, который был предоставлен Большакову Ю. М. в 1982 году.

Как указал суд кассационной инстанции, на день рассмотрения дела в порядке кассационного производства за Большаковым Ю. М. было зарегистрировано право собственности на предоставленный ему в 1982 году земельный участок, на котором находятся принадлежащие ему строения.

Бесспорных доказательств, подтверждающих доводы заявителя о частичном наложении принадлежащего Большакову Ю. М. земельного участка на другой земельный участок, на котором должны проводиться указанные истцами работы, в процессе рассмотрения дела ими не представлено.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, норм законодательства, судами апелляционной и кассационной инстанций была дана правовая оценка доводам истцов и установлена законность действий собственника и правильное толкование и применение им ИЖС.

А вот наглядный пример нарушений при индивидуальном жилищном строительстве:

Определением Московского областного суда от 31 января 2012 г. дело № 33-472/12 было установлено следующее:

Истец обратился в суд с иском к П. о сносе самовольно возведенного строения. В обоснование иска указал, что ответчику на праве собственности принадлежит земельный участок категории земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 1255 кв. м, расположенный по адресу: (….). Ответчиком возведен трехэтажный монолитный железобетонный жилой дом общей площадью 1308,0 кв. м. Администрация Ленинского муниципального района Московской области полагает, что указанное строение является самовольной постройкой и подлежит сносу, поскольку не соответствует целевому назначению земельного участка, санитарным и противопожарным нормам.

Представитель истца в судебном заседании иск поддержал.

Ответчик и его представитель в судебное заседание не явились.

Третье лицо Администрация городского поселения Видное Ленинского района Московской области, в судебное заседание не явились.

Третье лица К., А., Ж. О., Ж. И., в судебном заседании требования поддержали.

Представитель отдела главного архитектора Ленинского муниципального района Московской области в судебном заседании исковые требования поддержал, пояснив, что постройка имеет признаки многоквартирности, каждое помещение можно использовать в качестве квартир, в помещениях имеется разводка для кухни.

Решением Видновского городского суда Московской области от 31 октября 2011 года исковые требования удовлетворены. В кассационной жалобе П. просит отменить решение суда.

В соответствии с ч. 1 ст. 347 (Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции) ГПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

Судом установлено, что П. на праве собственности принадлежит земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 1255 кв. м, адрес объекта: (….), о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28 июля 2010 года сделана запись регистрации.

На основании распоряжения главы Ленинского муниципального района Московской области от 01.11.2010 года № 4240 «О создании межведомственной комиссии по своевременному выявлению и прекращению незаконного возведения объектов капитального строительства на территории Ленинского муниципального района» по вышеуказанному адресу была проведена проверка, в результате чего установлено: на указанном земельном участке ведутся строительные работы без получения необходимой разрешительной документации на стадии возведения монолитного фундамента, усиленного арматурой, размерами около 26 на 19 метров.

23 ноября 2010 года Администрацией Ленинского муниципального района Московской области в адрес П. выслано требование об остановке строительных работ осуществляемых без получения в установленном порядке разрешения на строительство. Для правильного разрешения вопроса судом назначалась строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта следует, что имеются признаки, указывающие на возможность использования исследуемого объекта в качестве многоквартирного дома: объемно-планировочное решение жилого дома организовано таким образом, что все помещения, которые возможно использовать в качестве жилых комнат, являются структурно-обособленными помещениями с единственными выходами только в общее помещение (коридор) и далее через лестницу наружу. Между собой эти помещения связи не имеют.

Материалами дела подтверждается, что спорная постройка 4-х этажная, огорожена металлическим забором вокруг. Строительство здания не окончено.

В силу ст. 51 (Разрешение на строительство) Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Суд исследовал заключения экспертиз, оценил их в совокупности с другими доказательствами по делу, в соответствии с нормами градостроительного, земельного и гражданского законодательства постановил законное решение, которым удовлетворил заявленные требования, поскольку П. разрешений на строительство не выдавалось, а спорное строение возведено на земельном участке, не предназначенном для строительства многоквартирного дома.

Таким образом, судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для разрешения дела, применен закон, подлежащий применению по спорным правоотношением, в соответствии со ст. ст. 56 (Обязанность доказывания), 67 (Оценка доказательств), 86 (Заключение эксперта) ГПК РФ представленным сторонами доказательствам дана надлежащая оценка.

С учетом изложенного судебная коллегия полагает, что решение суда не противоречит собранным по делу обстоятельствам и требованиям закона.

Довод кассационной жалобы о рассмотрении дела в отсутствие ответчика и его представителя судебная коллегия находит несостоятельным, поскольку в суд первой инстанции не было представлено доказательств, подтверждающих наличие уважительных причин неявки.

Иные доводы кассационной жалобы о допущенных судом, по мнению кассатора, процессуальных нарушениях были предметом изучения судебной коллегии и не содержат в себе обстоятельств, влекущих отмену решения суда.

Руководствуясь ст. 361 (права суда кассационной инстанции при рассмотрении кассационных жалоб и представлений) ГПК РФ, судебная коллегия определила: Решение Видновского городского суда Московской области от 31 октября 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Таким образом, собственнику жилого дома необходимо было четко соблюдать все законодательные нормы и правила, установленные для такого разрешенного вида использования как индивидуальное жилищное строительство.

Определением Санкт-Петербургского городского суда от 24.01.2012 № 33-793/2012 было установлено следующее:

Доводы ответчика о необходимости предъявления истцом разрешения на строительство, предусмотренного ст. 51 (Разрешение на строительство) Градостроительного кодекса РФ, и о невозможности регистрации права собственности на созданный в результате реконструкции объект в упрощенном порядке, предусмотренном ст. 25.3 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997г., правомерно признаны судом первой инстанции несостоятельными. Суд пришел к выводу о том, что по смыслу п. 4 ст. 25.3 указанного Федерального закона упрощенный порядок временно включает условие о том, что кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным основанием для государственной регистрации прав (в случае, если ранее зарегистрировано в установленном порядке право заявителя на земельный участок, на котором создан объект).

Таким образом, суд удовлетворил заявление о признании незаконным и отмене отказа регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности истца на индивидуальный жилой дом и обязал ответчика осуществить государственную регистрацию права собственности на указанный объект.

Таким образом, налицо еще один плюс данного вида разрешенного использования – упрощенный порядок регистрации права собственности на объект недвижимости.

Постановлением ФАС Уральского округа от 15.06.2012 № Ф09-3689/12 по делу № А07-16470/2011 установлено следующее:

Суд удовлетворил заявление о признании незаконными действий, выразившихся в отказе в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства, согласившись с нижестоящим судом, указавшим, что по смыслу статьи 30.1 (Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности) Земельного Кодекса РФ арендатором земельного участка, предоставленного для индивидуального жилищного строительства, может выступать только физическое лицо, а организация не относится к указанной категории лиц, следовательно, отсутствуют основания для выдачи ей разрешения на строительство сроком на 10 лет, предусмотренным для индивидуального жилищного строительства.

Таким образом, резюмируя все вышеизложенное необходимо уяснить следующее:

При регистрации объектов ИЖС, расположенных на земельном участке, предназначенном для ИЖС и находящемся в границах населенного пункта, существуют свои особенности.

Основаниями для государственной регистрации права собственности на объект ИЖС в данном случае являются: документы, подтверждающие факт создания объекта ИЖС и содержащие его описание; правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект ИЖС.

В соответствии с пунктом 4 статьи 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. документами, подтверждающими факт создания объекта ИЖС, являются кадастровый паспорт такого объекта и разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию.

Иными словами, для того чтобы зарегистрировать за собой право собственности на объект ИЖС, в регистрирующий орган необходимо предоставить лишь кадастровый паспорт на сам объект, разрешение на ввод в эксплуатацию и правоустанавливающий документ на земельный участок. Разрешение на строительство предоставлять не требуется, за исключением случаев регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

Источник:
Индивидуальное жилищное строительство: анализ понятия и судебная практика
В Журнале Управление персоналом, вы сможете прочитать интересные статьи на тему рекрутмента, hr менеджмента, маркетинга, а также найти интервью с известными бизнесменами и топ менеджерами.
http://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?441

Индивидуальное жилищное строительство закон

Для начала разберемся с тем, что такое индивидуальное жилищное строительство. Как сказано законе, ИЖС ? один из способов строительства населением жилых домов в населенных пунктах, от городов до сельской местности. Строить дома разрешается на участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства.

17 февраля 1982 года Совет Министров тогда ещё РСФСР принял постановление № 154 «Об индивидуальном жилищном строительстве». Это постановление Совмина РСФСР в редакции от 27 ноября 1989 года № 346 действует и в настоящее время. Правда, современный индивидуальное жилищное строительство закон был немного подредактирован 23 июля 1993 года.

Главной концепцией закона является расширение строительства жилых домов, как на одного хозяина, так и многоквартирных коттеджей, которые в обоих случаях должны включать надворные постройки. ИЖС должно осуществляться по типовым проектам, используя современные технологии и местные строительные материалы.

Под объектами ИЖС при этом понимаются строения, к которым относятся жилые дома, пристройки, мансардные этажи и прочие объекты строительства на участке.

Если у вас есть дачный участок, то дом можно построить и на нем. Согласно последним законам, на даче теперь можно прописаться. Причем размеры дома, капитальность строения, площадь и прочие показатели теперь для прописки не имеют никакого значения.

Важно также то, частный застройщик, то есть гражданин, имеющий в своем распоряжении дачный участок, может построить дом высотностью до 3-х этажей включительно без составления проекта.

Индивидуальное жилищное строительство закон указывает, что должны быть предусмотрены лимиты, которые необходимы для обеспечения строительства индивидуального жилья. Кроме этого все причастные к строительству организации и учреждения должны способствовать увеличению производства и продажи населению строительных материалов, а также оказывать всяческую помощь застройщикам и выделить дополнительные участки за счёт лесного хозяйства.

Надо сказать, что сегодня лесов уже почти не осталось, поэтому в густонаселенных пунктах, таких, как, к примеру, Краснодар, активно выделяются под нарезку на участки поля и пригородные незаселенные территории. Там нет никаких коммуникаций, за исключением электроснабжения.

Но людей это не останавливает – для получения воды можно выкопать скважину, а для отопления использовать баллонный газ или дровяную печь/котел на дровах/камин. Никто не запрещает также использовать электрические обогреватели, но такой вид отопления выходит довольно дорогим. Гораздо выгоднее установить сплит-системы, которые могут работать до температуры минус 25 градусов Цельсия.

Если дом строится на участке под ИЖС, то для введения его в эксплуатацию потребуется представить в муниципальные органы множество бумаг. Для дачи, как мы уже говорили, это совсем необязательно, хотя по желанию застройщик может оформить дачный дом в соответствии со всеми требованиями.

Источник:
Индивидуальное жилищное строительство закон
Сайт для тех кто хочет построить дом своими руками
http://hochu-stroitsya.ru/individualnoe-zhilishhnoe-stroitelstvo-zakon.html

Что такое ИЖС?

ИЖС представляет собой форму землепользования, отнесенного к участкам определенной категории.

Территории под строительство частных домов относятся к землям населенных пунктов. Их облагораживание, в том числе обустройство, инфраструктурой и коммуникациями, возлагается на региональные и муниципальные власти.

Участки под ИЖС могут быть отданы в собственность или на праве долгосрочной аренды.

Расшифровка ИЖС читается как «индивидуальное жилищное строительство», т.е. земельный участок, предоставленный для постройки собственной недвижимости в частном секторе.

К ним относятся земля, на который может быть возведен дом высотой не более 3-х этажей.

К землям под индивидуальную постройку могут быть отнесены участки в садовых и дачных товариществах. Однако их правовой статус регулируется разными нормативными актами.

Постройка коттеджа на участке под ИЖС выгодна тем, что собственник или владелец недвижимости может получить в таком доме постоянную регистрацию, прописать в доме своих родственников.

Статус земельных участков под ИЖС определен в статье 7 ЗК РФ. На таких территориях можно возводить дом для проживания одной семьи, с приусадебным участком и другими постройками.

На территории городских округов и поселений конфигурация и застройка ИЖС должна соответствовать общему плану города.

Особенности предоставления земель в аренду устанавливается локальными актами муниципалитетов.

Для бесплатного получения земли следует обратиться в комитет землеустройства по месту постоянного проживания.

К льготным категориям относятся:

  • многодетные семьи;
  • герои России и Советского Союза;
  • герои Соцтруда и полные кавалеры Ордена Трудовой славы.

Бесплатные земельные участки могут выдаваться согласно статье 28 Земельного кодекса. В собственность оформляются наделы, на которых частный дом был построен до 1.07.1990 года – в случае, если право на землю не было зарегистрировано надлежащим образом.

На бесплатный земельный участок под ИЖС могут рассчитывать:

  • граждане, выехавшие из регионов Крайнего Севера;
  • лица, нуждающиеся в улучшении жилищных условий;
  • работники государственных и муниципальных предприятий (учреждений) – при наличии стажа трудовой деятельности не менее 3-х лет.

При наличии свободного земельного фонда муниципалитет должен предоставлять участки в аренду или на праве собственности.

Если земля предоставляется в собственность на возмездной основе, то администрация должна организовать аукцион по ее продаже:

  1. Объявляется стартовая цена участка с «шагом» в конкретную сумму. Например, стоимость земли – 1.5 млн. руб., участники могут постепенно увеличивать сумму, превышающую основную цену на 30, потом 60, 90 и далее, т.е. «шаг» будет равняться 30 тыс. руб.
  2. Участники аукциона должны внести задаток, определяемый организаторами публичных торгов.
  3. Выиграет тот, кто предложит за участок большую сумму.

Покупка земельного участка возможна также у частных лиц и организаций.

Договор купли-продажи земли должен содержать:

  • технические параметры объекта сделки;
  • площадь;
  • сведения об обременении (при наличии) и назначении участка;
  • вид разрешенного пользования.

Договор считается действительным, если в нем обозначена цена объекта недвижимости.

Дополнительно обозначается дата передача участка, к письменной сделке прилагается акт приема-передачи земельного участка, кадастровый паспорт и другая документация.

Договор не требует государственной регистрации. Но собственник может владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком только с момента внесения записи в Росреестра и оформления свидетельства.

Для этого необходимо выиграть конкурс, т.е. предложить лучшие условия по цене, можно также предоставить проект дома – при наличии:

  1. Администрация муниципалитета должна поместить в СМИ объявление о предоставлении земельных участков под ИЖС с кадастровыми номерами.
  2. Желающие обращаются в комитет землеустройства, предлагая цену за аренду.

Договор аренды и другая документация оформляется специалистами администрации или при помощи фирм-посредников.

Оптимальным будет способ, если заявитель, выигравший право аренды, получит 2 папки с документами:

  • один комплект предназначен для регистрации в Росреестре;
  • другой – для получения разрешения на строительство в архитектурном департаменте и БТИ.

Участки под ИЖС наиболее востребованы в густонаселенных городах.

Легче получить землю в населенных пунктах с планами застройки на территориях микрорайонов. Например, в сельской местности участки под ИЖС иногда выдаются на бывших сельхозугодиях, вблизи высоковольтных ЛЭП, что по характеристикам делает такие земли схожие с участками ДНП и СНТ.

На практике ИЖС – наиболее выгодный способ возведения своего дома по сравнению с участками в садовых и дачных товариществах.

Участок ИЖС – земля, предназначенная для постройки частного дома или коттеджа.

Приобретается на личные средства застройщика или оформляется в аренду у городского, сельского поселения. Индивидуальное жилищное строительство возможно только в частном секторе.

Такие дома должны быть одноквартирными, хотя возможна постройка недвижимости с несколькими обособленными помещениями и выходами.

Главное отличие земель ИЖС от участков в садовых и дачных товариществах – это функциональное предназначение. Такой участок предназначен только для строительства частного дома.

На землях сельхозугодий: садовых, дачных товариществах возможна постройка дачных домиков преимущественно для загородного отдыха, разбивки садов и огородов, с затрудненной возможностью постоянной прописки.

Обязанности по содержанию дорог, инженерных сетей в садовых и дачных товариществах возлагается на участников.

В то время как собственник участка под ИЖС должен только заботиться о сохранности внутридомовых инженерных сетей, без дополнительных взносов и обязательств.

Размер земельного участка под ИЖС должен составлять как минимум 6 соток. Величина определяется по усмотрению органов местного самоуправления.

Участки в 10 и 12 соток выдаются в малонаселенной местности, с большими перспективами на застройку.

Можно ли прописаться на участке ИЖС? Узнайте тут.

Земельные участки оформляются в собственность только после межевания, получения кадастровой документации, скрепления правоотношений сделкой (купли-продажи, дарения, аренды и др.).

Результатом всей процедуры должен быть правоустанавливающей документ – свидетельство о праве или договор (аренды, бессрочного пользования) и др.

Для оформления участка в собственность понадобится:

  • межевой план с указанием точных границ надела;
  • кадастровый паспорт;
  • договор, устанавливающий основания вещного права.

Аренда участка у муниципалитета оформляется с выдачей:

  • постановления главы муниципалитета;
  • межевого плана;
  • договора аренды.

Процедура регистрация осуществляется территориальном подразделении Росреестра по месту расположения объекта недвижимости.

Строительство частного дома начинается с составления проекта и получения разрешения в архитектурном департаменте.

Желательно предварительно составить смету с учетом затрат на фундамент, стены, крышу и внутреннюю отделку.

Проект может быть составлен своими силами, но утверждение его архитектором ведомства будет обязательным.

При строительстве частного дома необходимо учитывать СНиПы – относительно коммуникаций, расположения постройки до соседнего участка и т.д.

Учитывается особенность расположения построек, высота помещений, материалы перегородок и несущих конструкций.

Постройка дома зависит от бюджета застройка и особенностей местности. Средняя смета для коттеджа 50-70 кв.м. выйдет в 1-2 млн., половина суммы из которой уйдет на наем подсобных рабочих и доставку строительных материалов.

Постоянное проживание возможно только после принятия его архитектором, противопожарной и коммунальной службой, с составлением соответствующих актов.

Регистрация объекта осуществляется после ввода его в жилищную эксплуатацию.

Для получения свидетельства необходимо:

  • предоставить техническую документацию на дом;
  • заполнить заявление;
  • оплатить государственную пошлину в размере 1 тыс. рублей.

Категория «владелец» и «собственник» в гражданском праве отличаются:

  • владелец имеет право использовать земельный участков строго в ограниченных случаях (по договору аренды) – строить дом, но никак не продавать земельный участок третьим лицам, дарить его или передавать по наследству;
  • собственник же вправе делать с участком все, что не запрещено законом – продавать, отдавать в залог и т. д.

Интересуют правила постройки дома на участке ИЖС в 2016 году? Читайте здесь.

Как оформить землю в аренду под ИЖС? Подробная информация в этой статье.

Основное преимущество участка ИЖС – это возможность построить собственный дом, подвести к нему необходимые коммуникации.

Недостатки ИЖС выражены в том, что у застройщика может не хватить средств на постройку собственного дома.

ЗК РФ предусматривает правило, гласящее, что если земельный участок не застраивается в течение 5 лет, то он может быть принудительно выкуплен у собственника через суд и предоставлен другому, платежеспособному застройщику.

ИЖС должно соответствовать нормам не только жилищного законодательства, но и гражданского права.

Незаконно построенный дом считается самовольной постройкой. Она может быть снесена по судебному решению. Существуют положительное решение проблемы: узаконивание самостроя путем обращения с иском в районный суд.

На видео о приобретении земельных участков под строительство

Начнем с того, что ИЖС подразумевает наличие адреса. А это означает, что человек сможет без труда прописаться в свежевозведенном доме. Если строить на земле, которая имеет другую категорию, то могут возникнуть разные трудности правового характера. Собственник участка ИЖС имеет намного больше преимуществ. Согласно.

Многие люди задумываются о приобретении личной земельной собственности и строительстве на нём дачи, дома или коттеджа. Но реализация подобных замыслов невозможна без тщательного изучения земельного законодательства. Оно разделяет земли по категориям целевого пользования, что является открытием для неосведомлённых.

Приобретение и прописка на участке ИЖС под застройку загородного дома – процесс хлопотный и нелегкий. Не каждый земельный надел, понравившийся покупателю, подходит для стройки. Это должен знать будущий собственник, желающий иметь дом в загородной зоне. Приобретение земли Иметь загородный дом – мечта миллионов горожан.

Земельный участок для ИЖС – это земля, которую предполагается использовать для застройки, или на которой уже расположены постройки, и ограниченная от участков для другого предназначения границами городских и сельских населенных пунктов. Индивидуальным жилым домом называется отдельно стоящее здание жилого назначения.

Индивидуальное жилищное строительство в последние годы приобретает большой спрос среди граждан, которые приобретая землю, стараются возвести на нем любые постройки. Чаще всего они являются самовольными. Мало кто задумывается о том, какие могут быть последствия незаконного строительства на землях ИЖС. Самовольные.

Перед лицом, который собирается получить место на ИЖС, мгновенно же возникает весьма вопрос – как грамотно выбрать участок ради личного построения жилья. Можно привести следующие положения: В случае, если место приобретено ради постройки находящегося за городом здания, какое станет применяться лишь с целью развлечений, то.

Основанием для оплаты налога является вещное право на земельный участок: собственности, постоянного наследственного владения и пользования. Оплата за землю остается существенным доходом в бюджеты городских и сельских поселений, округов и других административных территорий. Налог подлежит ежегодному начислению и.

Сегодня земля не является простым имуществом – она высоко ценится. В зависимости от статуса участка, его можно использовать для различных целей. Например, в качестве территории под сад или огород или для личного подсобного хозяйства. В последнее время большую популярность предоставляют участки под ИЖС, поскольку они.

Земли под ИЖС относятся к населенным пунктам, что позволяет возводить на их территориях дома, хозяйственные постройки, заниматься садоводством, тем самым, данные земли пользуются большим спросом. Многих волнует вопрос о то, можно ли построить многоквартирный дом на участке ИЖС? Использование земли Использование земель под.

Так как многие жители мечтают об ИЖС, банки предлагают взять ипотеку на строительство. Более детально о всех моментах, связанных с ипотекой будет рассказано ниже. Приобретение надела под строительство Процесс оформления ипотеки на земельный участок усложнен, здесь не такие лояльные условия. Причина этого – сравнительно.

Получите бесплатную юридическую консультацию прямо сейчас:

+7 (499) 703-43-52 Москва и область

+7 (812) 309-57-61 Санкт-Петербург и область

Источник:
Что такое ИЖС?
Участок, выделенный под индивидуальное жилищное строительство, необходимо использовать строго по назначению. Возведение и ввод в эксплуатацию частного дома осуществляется с разрешения БТИ и других контрольных органов.
http://77metrov.ru/izhs

Что такое ИЖС? Индивидуальное жилищное строительство

Что такое ИЖС? Индивидуальное жилищное строительство

ИЖС – аббревиатура, которая расшифровывается как «индивидуальное жилищное строительство». Многие желающие приобрести территориальный участок с ней знакомы и знают, что это категория земли, для которой она предназначена. Что такое ИЖС по своей сути? Какие возможности скрывает это обозначение? Какой должна быть территория для него? Обо всем по порядку.

Что такое ИЖС? Как уже говорилось, это категория земли определенного назначения. Название говорит само за себя – на таком участке можно строить индивидуальный коттедж, в котором будет проживать одна семья. Это очень востребованный вид недвижимости, поскольку загородное домостроение становится все более популярным – многие предпочитают сменить душный город на свежий воздух. Если у вас имеется земля под ИЖС, вы имеете право использовать ее для возведения жилого дома для постоянного или временного проживания, не предназначенного для коммерческого использования. При этом строение будет иметь точный адрес, в нем можно оформить прописку.

Земельные участки ИЖС и прилегающие к ним ближайшие территории должны быть оснащены всей необходимой инфраструктурой:

  • Пригодными для проезда дорогами, очищаемыми зимой от снега коммунальными службами.
  • Школами, детскими садами, больницами, магазинами.
  • Пассажирским транспортом общего пользования.

Минимальный участок под ИЖС должен иметь площадь 300 м 2 (3 сотки), максимальный – 30 соток. Размер территории определяется местными властями в регионах. От чего он зависит:

  • Наличие свободных земель.
  • Спрос.
  • Степень заселения региона.
  • Целесообразность отвода земель в зависимости от приоритетного развития края.

Кроме общих норм существуют ограничения, накладываемые планом будущего дома: минимальный размер участка определяется площадью будущей застройки, на нем должны разместиться строительные материалы и машины, подсобные установки. Данный параметр рассчитывается при разработке проекта, который согласовывается с кадастровыми и градостроительными органами.

В случае покупки и регистрации важно понимать, что такое ИЖС и как такой участок должен быть оформлен.

Современный рынок земельных угодий предлагает территории разного назначения, все они имеют свои аббревиатуры:

  • ДНП – дачное некоммерческое партнерство.
  • СНТ – садовое некоммерческое товарищество.
  • ЛПХ – личное подсобное хозяйство.

Участки ДНП и СНТ, по идее, предназначены для хозяйственного использования. На них разрешена установка небольших дачных домов и построек, но именно эту лазейку используют многие землевладельцы и возводят на них полноценные дома. Правда, получить прописку в таких весьма непросто. Сложности возникают с проведением достаточного для обеспечения нужд жилого дома водопровода и линий электропередач: приходится получить согласие многих дачников в товариществе, обойти административные барьеры.

Земля ЛПХ предназначена для садоводства. Она может располагаться внутри поселка как приусадебная территория или быть частью полевого участка. Максимум, что может быть на ней построено – кладовка для хранения инструмента. Территория категории ЛПХ может быть заменена на ИЖС, если это не будет противоречить нормам и законам.

Конечно, каждый участок должен использоваться по своему назначению. Строительство ИЖС без дополнительных сложностей доступно только на соответствующей территории.

Ситуации, в которых без соответствующего разрешения не обойтись:

  • При необходимости получения технических условий для проведения газопровода, линий электропередач достаточного напряжения, центральной системы водопровода в органах управления.
  • Если есть потребность в получении кредита на строительство, банк не выдаст ссуду без разрешительной документации.
  • Применение материнского капитала для возведения дома.
  • Участок может принимать участие в различных государственных программах поддержки и получения льгот.

Если земля не оформлена соответствующим образом, в отношении застройщика могут быть применены штрафные санкции за незаконную установку разных сооружений и дома, органы управления могут заставить хозяина убрать эти строения посредством судебных разбирательств.

Иными словами, получение разрешения дает вам право спокойно пользоваться территорией по назначению.

Чтобы возведение дома было законным и беспрепятственным, необходимо получить соответствующее разрешение для земли. При покупке площади обращайте внимание на обозначение в сертификате, прилагаемом к документам. В нем должна быть указана категория «Земли населенных пунктов», разрешенное использование «Для отдельно стоящих жилых домов на одну семью с приусадебными участками».

Если у вас имеется участок без нужного обозначения, обратитесь в органы местного самоуправления для пересмотра статуса. Во многих случаях внутрипоселковые территории могут быть переведены в категорию ИЖС, если это не противоречит нормам и ограничениям (недостаточная или избыточная площадь, близость к охраняемым объектам: рекам, заповедникам).

Земля под ИЖС может быть оформлена на отведенной для этого территории. Власти районов выделяют определенные площади, к которым подводят необходимые коммуникации и инфраструктуру. Соответственно, оформить ИЖС можно у органов управления конкретной местности.

Для специфических ситуаций (использование природных ресурсов в недрах земли, применение атомных технологий на участке и других) обратитесь к Градостроительному кодексу. В нем указан перечень инстанций, в которые необходимо обратиться в той или иной ситуации. Но, как правило, земельные участки используются по целевому назначению, и нестандартные обстоятельства возникают крайне редко.

Разрешение на строительство дома ИЖС выдается сроком на 10 лет. В течение этого времени на участке можно возвести дом, зарегистрировать его и оформить прописку.

1 марта 2018 года закончится так называемая «дачная амнистия». Это период, когда собственники садовых участков могут документально оформить некоторые объекты недвижимости в упрощенном порядке. Многие, пользуясь этим, регистрируют дачные домики. Соответственно, в дальнейшем имеют возможность зарегистрироваться в нем, и земля будет переведена в категорию, разрешенную для строительства.

Не многие успеют до указанной даты построить коттедж на таком участке и оформить все документы в упрощенном порядке. Соответственно, в дальнейшем придется через суд отстаивать свои права на дом, чтобы он не был признан самовольной постройкой.

Мы рассмотрели, что такое ИЖС. Теперь необходимо разобраться в процессе его оформления.

Первым делом соберите пакет документов:

  1. Бумагу, подтверждающую право собственности на участок.
  2. Ситуационный план, выданный градостроительным органом.
  3. Паспорт заявителя.
  4. В случае необходимости – доверенность, оформленную на представителя владельца.
  5. Проектную документацию на дом (все планы, пояснительную записку к технической части, заверенную информацию об инженерных сетях и коммуникациях, расположение строений).
  6. Одобрение экспертных органов (если проект был создан не профессиональной лицензированной организацией).

Стоит знать, что наличие проекта для строительства дома не выше 3-х этажей не обязательно, но очень желательно.

Собранный пакет документов вместе с заявлением предоставляется в уполномоченный орган непосредственно заявителем или официально доверенным лицом. В течение 10 рабочих дней организация обязана проверить предоставленные данные и сверить их с нормами и требованиями градостроительства. Далее выносят решение об отказе в разрешении или предоставляют право на индивидуальное жилищное строительство.

Предоставление земельных участков для индивидуального жилищного строительства осуществляется в самых разных местностях, отведенных для этого: в городской черте и в сельской местности за чертой мегаполиса на разном отдалении. Выбор того или иного района зависит исключительно от личных предпочтений и финансовых возможностей хозяев.

Во всех регионах своя средняя цена за 1 сотку ИЖС. Подмосковье для частного домостроения выбирают в основном жители столицы, желающие иметь свой уголок вдали от шумного города, но в то же время оставаться рядом. Средняя стоимость 100 м 2 зависит от удаленности от МКАД, престижа местности и спроса на землю, подведенных коммуникаций и начинается от 45 000 руб. (в г. Павловский Посад). Соответственно, чем ближе к Москве, тем дороже (например, в пос. Ивушкино цена стартует от 189 000 руб./сотка).

Далеко не всем доступна покупка земли под застройку. В этом случае государство предоставляет возможность получить земельный участок бесплатно для некоторых категорий лиц. Кто может этим воспользоваться?

  1. Семьи, в которых имеется 3 и более детей, получают участок под строительство на безвозмездной основе.
  2. Герои Труда РФ.
  3. Герои Социалистического Труда.
  4. Кавалеры ордена Трудовой Славы.
  5. Герои Советского Союза и РФ.

Для данных категорий доступно получение земли для возведения дачи или ИЖС, для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества.

В каждом регионе имеются свои нормативные акты, согласно которым осуществляется предоставление бесплатных участков земли. Ими определяется как размер доступной территории, так и категории получателей (инвалиды, дети–сироты и т.д.).

К сожалению, как показывает практика, места для строительства на безвозмездной основе отличаются неудобным расположением. Это объясняется тем, что более удобные территории пользуются коммерческим спросом, редко муниципальные власти упускают возможность заработать на этом. Конечно, так бывает не всегда, но все же в своем большинстве участки располагаются вдали от городов, хорошей инфраструктуры.

Интересный способ, доступный в некоторых регионах: можно найти бесхозный участок, который не отмечен на кадастровой карте. За свой счет поставить его на государственный учет и предоставить документы в департамент недвижимости местного значения, где его проверят «на чистоту». Далее участок выставляют на торги. По истечении месяца, если никто не заинтересовался данной землей, вы сможете оформить аренду на нее сроком до 6 лет, далее построить дом и оформить его в собственность, а следом и территорию.

Если желающие все же появились, можно выиграть аукцион по заниженной или приемлемой для вас цене. Тут уж как получится.

Минусом данного способа может стать большое количество дополнительных затрат на строительство: проведение коммуникаций или обеспечение дома энергоресурсами, ведь на незарегистрированной территории нет никаких готовых удобств. Кроме того, если в процессе регистрации один из органов власти не одобрит оформления, убытков никто вам не возместит.

Аренда как вариант использования земли для различных целей может стать способом приобретения на выгодных условиях: с 1 марта 2015 г. в Земельном кодексе появились статьи 39.5 и 39.10, согласно которым, государственной землей можно пользоваться в течение 5 лет для ведения личного хозяйства или строительства дома бесплатно. После данного срока можно оформить собственность на эти участки.

Источник:
Что такое ИЖС? Индивидуальное жилищное строительство
Что такое ИЖС? Это возможность многих людей осуществить свою мечту о собственном доме и приусадебном хозяйстве. Как получить участок под индивидуальное жилищное строительство? Какую площадь он должен иметь? Можно ли бесплатно получить землю под свой дом?
http://www.syl.ru/article/201688/new_chto-takoe-ijs-individualnoe-jilischnoe-stroitelstvo

COMMENTS