Ипотечная квартира

Как оформить ипотеку? Секреты оформления ипотеки в кризис!

Как оформить ипотеку? Секреты оформления ипотеки в кризис!

Как оформить ипотеку на покупку квартиры и при этом избежать расспространенных ошибок, цена которых — ваше жилье? Об этом подробно написано в статье «Делового партнера», которую можно прочитать на сайте delovoy-partner.ru. Ниже представлен текст статьи с незначительными изменениями.

Консультант – руководитель отдела ипотечного кредитования АН «Деловой Партнер» Василий Тыщенко:
Тысячи людей пострадали от того, что не придали особого значения условиям кредитного договора. Вы берете ипотеку на 10-20 лет, за этот период экономическая ситуация может поменяться не один раз. Защитите себя и свою семью на все эти годы.
Требуйте исключения этих пунктов из условий кредитного договора, ведь от этих условий наиболее часто страдали заемщики:

— Кредитор (банк) имеет право в одностороннем порядке.

Знайте, если Вы выполняете условия кредитного договора, то кредитор не должен менять ни одно из условий договора без согласования с Вами.

— Ставка по кредиту может быть изменена
(по усмотрению кредитора или на величину какой-либо ставки, например одно время любили привязывать к плавающей ставке МосПрайм, которая во время кризиса выросла в 6 раз!)

Еще до кризиса у меня часто с руководителями разных банков складывался разговор по одному и тому же сценарию, причем заканчивался он всегда одной и той же фразой:

Банкир: — Ну и что с того, что в договоре предусмотрено повышение ставки, мы ведь не собираемся ее повышать.

— Тогда зачем предусмотрели возможность повышения?
— Ну так, на всякий случай.
— На какой случай?
— Ну вдруг в стране случится очень серьезная инфляция или дефолт.
— И что тогда?
— Ну тогда конечно мы будем вынуждены повысить ставку по кредиту! А что Вы предлагаете нам в этом случае делать!?

Во время кризиса несколько крупных ипотечных банков, несмотря на устные обещания подняли ставку заемщикам в 2-3 раза. Банки опирались на условия кредитного договора.

— Кредитор имеет право потребовать досрочного погашения кредита
Этим правом воспользовались банки, попавшие в тяжелую финансовую ситуацию в начале финансового кризиса. Заемщикам пришлось срочно продавать недвижимость.

Резюме: внимательно вычитывайте условия кредитного договора и меняйте пункты, которые Вас не устраивают. Отговорки банков, что поменять условия невозможно — это чистой воды защита интересов самого банка, Вы же должны отстаивать интересы Вас и Вашей семьи.

2. Заявка в банк. Как действуют банки, рассматривая заявки заемщиков?

В банке с Вами работают две службы: отдел ипотечного кредитования и служба безопасности.

Сотрудники кредитного отдела получают премии с каждого клиента. Задача такого сотрудника — сначала обеспечить мощный поток заявок от людей, а затем по уцелевшим заявкам оформить ипотечные кредиты. Именно поэтому Вас всегда убеждают в том, что здесь самый безопасный кредитный договор и что Вы легко и быстро пройдете службу безопасности, стоит только принести документы. Зарплата сотрудников службы безопасности зависит от количества неплательщиков: меньше неплательщиков — выше зарплата.

Как проводит проверку служба безопасности банка при оформлении ипотеки?

Сначала просматриваются документы на предмет соответствия базам, подлинности и легальности:

Паспорт, военный билет и записи в нем, дипломы, трудовая, справка с места работы и т.д. Важно! Если 2-НДФЛ распечатана не из бухгалтерской программы, то опытный безопасник это может определить, поэтому, делая справку на компьютере, внимательно все проверьте.

Затем просматривается Заемщик:

Затем просматривается предприятие:

Информация о причинах отказа в ипотеке, которая закрыта от населения.

Часто задаваемый вопрос: — Почему сегодня до 80-ти процентов граждан получают отказы, ведь банки ничем не рискуют, т.к. в залог идет приобретаемая квартира, а цены практически опустились на дно и более опускаться не должны?

Вывод: даже если Заемщик неплохой, но имеют место небольшие сомнения, то служба безопасности рекомендует «Отказать».

3. Отказ. Причины для отказа. Что делают с отказниками?

В каких случаях заявители получают отказ в оформлении ипотеки?

За предоставление ложной информации:
— Отчисления в Пенсионный фонд не соответствуют зарплате, указанной в справках
— Сокрытие информации об имеющихся кредитах
— Поддельные документы о месте работы
— Предприятие закрыто или не зарегистрировано

Отказ по кандидатуре заемщика:
— Просрочки или неплатежи по ранее взятым кредитам
— Были судимости, даже самые простейшие – например «Обман потребителя» (обвес, обсчет)
— Возбуждалось уголовное дело
— Задолженности по налогам, штрафам, коммунальным услугам
— Посещение медвытрезвителя
— Состоял на учете у психиатра
— Состоял на учете у нарколога
— Предпенсионный возраст
— Отсутствие прописки, гражданства
— Стаж работы менее 6 месяцев
— Собственник бизнеса, индивидуальный предприниматель (отказы до 95% случаев)

Отказ по месту работы:
— Нет оборотов по счету предприятия (или маленькие обороты)
— Нет отчислений в бюджет (предприятие не платит налоги)
— Предприятие с номинальным директором
— Учредители или руководящий состав состояли в ОПС (организованные преступные сообщества)

Что делают с отказниками?

В Бюро кредитных историй существует отдельная база – База отказников. В эту базу заносятся все граждане, которым отказали. Также могут указываться причины отказов, например «за предоставление ложной информации» или безликое: «несоответствие данных» и пр.

Если сотрудник службы безопасности заходит в Бюро кредитных историй, в раздел «База отказников» и видит, что Вам уже отказывали в другом банке, то этот факт побуждает его тоже Вам отказать (ведь у предыдущего банка была какая-то причина для отказа).

4. Возможно ли обойти проверки зарплаты через пенсионный фонд?

Проверять заемщиков через пенсионный фонд первым начал Сбербанк, о чем стало известно в 2008 году. Затем с пенсионным фондом заключили соглашения все остальные банки. Для чего это делается? Опять же таки виноват кризис. Заемщики, которым понизили зарплату или которых уволили, перестали платить по ипотеке. Среди неплательщиков подавляющее большинство сотрудников с серой зарплатой. Там где платили зарплату официально, проблемы случались крайне редко. Опираясь на эту статистику, банки стали искать выход, и нашли его – проверка справок о доходах через базу отчислений пенсионного фонда. Проверку через пенсионный фонд обойти можно, но только лишь закрыв доступ к персональным данным. Таких людей служба безопасности банка проверяет без особого усердия, т.к. такие люди обычно финансово благополучны и работают на серьезных предприятиях.

5. Процесс покупки квартиры в ипотеку (пошагово: от аванса до регистрации права)

До сделки стороны открывают счета, через которые будет происходить расчет кредитными средствами. Наличная часть (первоначальный взнос) передается либо через ячейку, либо через счет, но чаще всего наличными на сделке во время подписания договора купли-продажи. Договор готовит юридический отдел Вашего агентства недвижимости или Вы обращаетесь к юристам. В договоре необходимо прописать дату освобождения квартиры, иначе Вам придется ждать месяц, с момента регистрации Вашего права собственности на квартиру.

Опасные моменты при совершении ипотечной сделки:

  1. Кража денег на сделке. Здесь опять же таки необходимо проверять продавцов и их агентов.

После совершения сделки Вы едете домой и ждете, когда Вам освободят квартиру и отдадут ключи (если квартира пустая, то Вы можете въехать в нее в день сделки). Через 7 дней Вы в УФРС получаете свидетельство о госрегистрации Вашего права собственности.

Вот и все, Вы являетесь собственником квартиры. Вы можете делать там перепланировку, ремонт, покупать встроенную мебель, ведь это ВАША КВАРТИРА!

Источник:
Как оформить ипотеку? Секреты оформления ипотеки в кризис!
Как правильно оформить ипотеку на покупку квартиры? Не допустить расспространенных ошибок при совершении сделки. Секреты оформления ипотеки в кризис!
http://movemind.narod.ru/knowledge/kak-oformit-ipoteku.htm

Как продать заложенную квартиру

Несмотря на то, что в России вроде бы наметились пути выхода из кризиса, количество должников по ипотеке растет с каждым днем. В дело включаются коллекторские агентства, банки выставляют на продажу заложенное жилье, должники теряют свои деньги и квартиры.

Как быть, если вы лишились работы и нет больше возможности платить по ипотеке? Один из вариантов – продать заложенную квартиру, пока еще не поздно. Но как это сделать?

По данным статистики, основной причиной продажи ипотечных квартир на данный момент является как раз таки «невозможность обслуживать ипотечный кредит». Причины банальны – сокращение рабочих штатов и урезание заработных плат оставшимся сотрудникам. Все это вынудило банки и обладателей ипотечных кредитов искать пути взаимовыгодного сотрудничества, коим и является продажа заложенного жилья. Существует несколько способов избавиться от ипотечного груза: самостоятельная продажа квартиры, продажа недвижимости с участием банка-кредитора, продажа кредита и поиск покупателя, готового погасить кредит досрочно. Рассмотрим подробнее все варианты.

Вместе с банком

Этот вариант тоже подразумевает абсолютную прозрачность сделки, но банк не просто выступает в роли наблюдателя. Его участие заключается в сопровождении сделки, а именно в предоставлении своей ячейки. К тому же сотрудники банка сами свяжутся с Регистрационной палатой. Покупатель вносит деньги в счет погашения кредита в ячейку именно банка-кредитора, разница между стоимостью квартиры и суммой кредита закладывается в другую депозитарную ячейку этого же банка на обычных условиях сделки купли-продажи. После этого банк отсылает уведомление о погашении кредита в Регистрационную палату и передает закладную. Регистрация сделки и переход права собственности в этом случае происходит так же, как и в первом.

Предмет продажи – ипотечный кредит.

Третий способ избавиться от заложенного по ипотеке жилья – продать сам кредит.

Согласие банка на сделку – обязательно. Банк проверяет и одобряет нового заемщика на старый кредит, переоформляет соответствующие бумаги, после чего подписывается соглашение о переводе долга на нового покупателя. Одновременно с этим покупателю переходят обязательства по кредиту и право собственности на квартиру, но она все равно находится в залоге у банка.

Продавая заложенную квартиру важно понимать, что выиграть на такой сделке может только тот, кто брал ипотеку, когда цены на жилье были достаточно низкими по сравнению с пиком прошлого года. Соответственно и сам кредит не должен быть очень велик. Во всех остальных случаях, скорее всего на продаже заложенного жилья можно только потерять, ведь в результате кризиса цены на жилье по всей стране серьезно снизились.

По вопросам ипотечного кредитования, реструктуризации ипотеки и продаже жилья из под залога проконсультируйтесь у специалистов Уральской Брокерской Компании «Магазин ипотеки» по адресу: г. Екатеринбург, 8 Марта, д. 7 (отдельный вход), телефон: (343) 219-68-87

Источник:
Как продать заложенную квартиру
Центр недвижимости Северная Казна – недвижимость во всех районах Екатеринбурга. Коммерческая, жилая, зарубежная, загородная недвижимость. Аренда жилья — комнат, квартир и коттеджей. Аренда коммерческой недвижимости — офисы, склады и магазины. Продажа комнат, квартир, коттеджей и коммерческой недвижимости. Ипотека на квартиры и прочую жилую недвижимость. Новостройки Екатеринбурга – подбор, проверка документов и юридическое сопровождение.
http://www.rieltkazna.ru/how_to_sell_mortaged_real_estate

Как продать квартиру в ипотеке

Когда покупатель приобретает квартиру по ипотеке , конечно же, он рассчитывает прожить в ней долгие годы, но между тем бывают случаи, когда возникает необходимость продать это жилье .

Вопреки распространенному заблуждению, продать «ипотечную» квартиру вполне реально, необходимо лишь знать, что и как нужно делать.

Главное с чего нужно начать: получить разрешение банка на продажу, т.к. именно он в большинстве случаев является тем самым залогодержателем, в пользу которого наложено обременение на вашу квартиру. Необходимо выяснить в банке, на каких условиях банк дает согласие на продажу и схему снятия обременения.

Ведь продать квартиру новому покупателю с обременением или залогом не получится – Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области просто не зарегистрирует такую сделку (все квартиры с обременениями, арестами, залогами и т.д. ей известны).

Будьте готовы к тому, что банк обязательно поинтересуется причиной продажи квартиры, а также и к тому, что продать квартиру во время действия моратория на досрочное погашение невозможно, поэтому вести переговоры с банком на эту тему во время действия моратория – бесполезный труд.

Итак, разрешение банка получено – что дальше?

Попытаться сделать все самостоятельно

Шаг первый

После определения с банком вашей суммы задолженности по кредиту на определенную дату, необходимо найти такого покупателя, который согласится отдать вам, вернее даже не вам, а банку, приличную сумму денег для погашения вашего долга, что является самым трудным и главным во всем этом процессе. Что тут сложного? Выставил на продажу и все.Но… К сожалению, покупатели неохотно идут на такие риски – отдать крупную сумму наличных кому-то еще до сделки, которая возможно вообще потом и не состоится? Ну, уж нет, извольте.

При таком раскладе покупатель готов нести такие риски только при двух условиях:

во-первых, ему нужны гарантии. И лучше, если эти гарантии ему даст не физическое лицо – продавец, который после погашения своего долга перед банком «вдруг передумает продавать», а юридическое лицо, котороесможет грамотно организовать процесс передачи денежных средств и зафиксирует этот факт в документах, в том числе и обязательство продавца продать «ипотечную» квартиру именно этому покупателю, а не третьему лицу, в определенный срок. При этом банк такие функции на себя как юридическое лицо брать не будет, т.к. его роль совершенно другая – получить свои деньги. А как у вас там дальше будет – сами разбирайтесь.

Во-вторых, приличный дисконт в цене. «Если уж я и подписываюсь на такие риски – будьте любезны!» — рассуждает покупатель, и его можно понять. Сами бы вы стали отдавать кому-то деньги, не получив взамен товар? Покупателя на квартиру с проблемами, а «ипотека» на квартире с точки зрения покупателя – это проблема, можно привлечь только интересной ценой.

Шаг второй

Покупатель передает вам сумму денежных средств, равную вашей кредитной задолженности для перечисления на ваш счет в банке. Заметили тонкость? На ВАШ счет, ВАШ кредит. По банковским документам это будет выглядеть именно так, сам заемщик погасил свой долг. А покупатель тут вроде бы, как и ни при чем. Вот этого-то он и боится больше всего на свете.

После того, как кредит погашен, вы получаете в банке на руки закладную и документ от банка об отсутствии перед ней кредитной задолженности, который, кстати, готовится не тут же, а в определенные банком сроки, которые могут доходить до нескольких месяцев. В оговоренный в предварительном договоре срок идете вместе с покупателем в Управление Россреестра, где и регистрируете: снятие обременения на продаваемую квартиру, переход права собственности на ипотечную квартиру и договор купли-продажи.

Именно по такой схеме продаются большинство «ипотечных» квартир.

Сделать все с помощью риэлтора

В данном случае вы ничего не теряете, а только приобретаете, т.к. агентство недвижимости станет именно тем юридическим лицом, которое так хочет видеть будущий покупатель между собой и продавцом, обеспечивающим ему гарантии.

Но и не только в этом выгода. Агентство недвижимости, во-первых, обладает опытом проведения таких сделок, и знает все тонкости и нюансы продажи «ипотечной» квартиры, в том числе и специфику работы с ними тех или иных банков. Во-вторых, профессионально оценит квартиру и посоветует тот самый дисконт, который так интересует покупателя, чтобы квартира стала ему интересна, и грамотно проведет эти переговоры с покупателем по процессу погашения вашего долга и снятия обременения.

Главная задача специалиста при определении цены – найти «золотую середину», которая бы удовлетворяла и покупателя и продавца, исходя из своего реального опыта продаж «ипотечных» квартир. В-третьих, грамотно составит между вами все необходимые соглашения и договора. В-четвертых, займется организацией процесса погашения задолженности и сделки. Поверьте, это не мало. Каким путем пойти – решать вам.

Источник:
Как продать квартиру в ипотеке
Как продать квартиру с обременением в ипотеке в Екатеринбурге, агентство недвижимости Дом Недвижимости, Недвижимость Екатеринбурга, Недвижимость Урала, www.domnedv.ru
http://www.domnedv.ru/page203/page621/

Юридический форум — ООО Правозащита

  • Нравится
  • Не нравится

max7x7x7 07 Сен 2013

  • Нравится
  • Не нравится

max7x7x7 09 Сен 2013

  • Нравится
  • Не нравится

max7x7x7 10 Сен 2013

  • Нравится
  • Не нравится

ПРАВОЗАЩИТА 20 Окт 2013

  • Нравится
  • Не нравится

ПРАВОЗАЩИТА 10 Ноя 2014

заемщиком выступает 1 человек, соттветсвенно собственником будет он же,правильно?

Да. Но чтобы знать точно, надо посмотреть кредитный договор.

3-е лицо хотел бы иметь долю или собственностьв этой квартире,вообщем быть уверенным.что после погашения ипотеки он не останется без жилья. как это возможно сделать до полного погашения ипотеки?

Это можно сделать только с письменного согласия банка, то есть залогодержателя. Можете обратиться в банк с заявлением об этом. А вот согласится ли на это банк — только ему решать.

  • Нравится
  • Не нравится

ПРАВОЗАЩИТА 25 Янв 2015

  • Нравится
  • Не нравится

ПРАВОЗАЩИТА 26 Фев 2015

  • Нравится
  • Не нравится

ПРАВОЗАЩИТА 27 Фев 2015

Составленный брачный договор заверяется у нотариуса и всё, далее никуда обращаться не надо( в регпалату)

Смотря какие условия Вы в нем пропишете — или сразу 1/2 квартиры переходит в её собственность (тогда можно сразу обращаться в регпалату), либо только в случае развода.

В данном случае согласие банка не нужно?

Статья 46 Семейного кодекса. Гарантии прав кредиторов при заключении, изменении и расторжении брачного договора
1. Супруг обязан уведомлять своего кредитора (кредиторов) о заключении, об изменении или о расторжении брачного договора. При невыполнении этой обязанности супруг отвечает по своим обязательствам независимо от содержания брачного договора.

Источник:
Юридический форум — ООО Правозащита
Страница 1 из 5 — Выделение Доли В Ипотечной Квартире — отправлено в Раздел имущества: Добрый день! Два года назад купили квартиру в ипотеку. Право собственности оформлено только на жену. Сейчас возникла необходимость выделить 1/2 доли мужу, квартира все еще в ипотеке. Возможно ли это? Если да, то каким образом? Возможно ли написать дарственную на 1/2 доли мужу?
http://pravoektb.ru/forum/index.php?showtopic=3986

COMMENTS